Kaikki mitä sinun tarvitsee tietää vuokra-asumisesta.

Huoneiston alivuokraus ja jälleenvuokraus

  1. Kimppa-asunnon vuokrasopimusmallit

    Elokuun alussa 2017 astuu voimaan muutos, jossa opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiriin. Koska yleinen asumistuki on ruokakuntakohtainen, voivat vastaisuudessa puolison tai ruokakunnan muun jäsenen tulot estää asumistuen saamisen. Vuokrasopimuksen muodolla ja sopimusmallilla on vaikutusta siihen, lasketaanko vuokrahuoneiston asukkaat samaan vai eri ruokakuntaan, ja tämä täytyy siis ottaa huomioon vuokrasopimusta laadittaessa.

    Lue lisää

  2. Aika sijoittaa lähiöihin? Pienten uusien asuntojen tuotot eriävät pääkaupunkiseudulla

    Uudet yksiöt Helsingin keskustassa ja sen läheisyydessä eivät enää tarjoa parasta mahdollista tuottoa asuntosijoittajalle, koska niiden hinnat ovat nousseet merkittävästi verrattuna esimerkiksi junaradan varressa sijaitseviin lähiöihin.

    Lue lisää

  3. Neljä lääkettä vuokrakipuilun hoitoon

    Vuokrien nousu, asumistukien kasvu ja pienten asuntojen pula – vuokramarkkinat kohtaavat tällä hetkellä monta haastetta. Markkinoiden kipuiluun on kuitenkin olemassa lääkkeitä.

    Lue lisää

Sorry. No data so far.

Huoneiston alivuokraus ja jälleenvuokraus

Huoneiston alivuokraus

”Alivuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan tai muu kuin vuokralainen luovuttaa osan hallitsemastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan” (AHVL 80 §)

Päävuokralainen (asunnon vuokranantajalta vuokrannut vuokralainen)  ja alivuokralainen (päävuokralaiselta osan asuntoa vuokrannut) jakavat asunnon hallinnan. Alivuokraus on kyseessä, kun alivuokrattu osa asunnosta on enintään puolet. Mikäli huoneistosta vuokrataan enemmän kuin puolet, kyseessä ei ole alivuokraus.

Päävuokralaisella on vastuu

Päävuokralainen on sopimussuhteessa omaan alivuokralaiseensa alivuokranantajana. Vastuu vuokran maksusta ja huoneistosta on alivuokrauksesta huolimatta kokonaisuudessaan päävuokralaisella.  Vaikka vuokranantajan kanssa olisi sovittu, että päävuokralainen ja alivuokralainen maksavat oman vuokraosuutensa vuokranantajalle suoraan, tämä ei muuta päävuokralaisen vastuuta vuokrasta.

Jos alivuokralainen ei maksa omaa osuuttaan, puuttuvasta vuokrasta on vastuussa päävuokralainen. Päävuokralaisen tulee kohdistaa vuokravaatimus alivuokralaiselleen – se ei ole vuokranantajan tehtävä. Päävuokralaisen kannalta onkin paljon turvallisempaa, jos sovitaan, että alivuokralainen maksaa vuokran hänelle ja varsinainen vuokralainen huolehtii itse kokonaisuudessaan vuokrasta ja maksuista taloyhtiölle.

Päävuokralaisen on syytä muutoinkin kiinnittää huomiota kenet ottaa alivuokralaisekseen, sillä hän vastaa asunnon kunnosta ja hoidosta vuokranantajalleen. Vaikka päävuokralainen käytännössä oleilisi asunnossa vain vähän eikä pystyisi seuraamaan mitä hänen alivuokralaisensa puuhailee, päävuokralainen on kuitenkin vastuussa ja korvausvelvollinen. Alivuokralainen on luonnollisesti vastuussa häneen päin syntyneistä vahingoista, mutta joskus vahinkoja ja maksamattomia vuokria on vaikea periä.

Vahingonkorvauslain mukaisesti vahingosta on aina vastuussa vahingon aiheuttaja henkilökohtaisesti. Alivuokranantaja on kuitenkin vapaaehtoisesti tehnyt sopimuksen ja näin päästänyt asuntoon alivuokralaisen. Jos alivuokralainen aiheuttaa vahinkoa, päävuokralainen vastaa.

Alivuokranantajan on siis oltava yhtä huolellinen vuokrasopimuksen teossa kuin vuokranantajan asuntoa vuokratessaan. Luottotiedot kannattaa tarkastaa, vaikka alivuokralainen olisi ”mutkan kautta” tuttu. Netin kautta on monta kertaa löytynyt alivuokralainen, josta päävuokralaiselle kertyy paljon harmia ja mahdollinen korvausvastuu.

Alivuokralaisen irtisanominen

Vuokranantajan irtisanoessa vuokralaisen, irtisanomisaika on ensimmäisen vuoden aikana 3kk ja sen jälkeen 6kk.  Kun alivuokranantaja irtisanoo vuokralaisen, ensimmäisen vuoden aikana irtisanomisaika on 1kk ja vuoden jälkeen 3kk.

Kun alivuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen, irtisanomisaika on 14 vrk lukien irtisanomista seuraavan kuukauden alusta.

Kimppa ja alivuokraus

Usein kaverit vuokraavat asunnon yhdessä ja vuokranantaja haluaa, että yksi kimpasta ottaa kokonaisvastuun vuokrasta ja on päävuokralainen. Tämän jälkeen päävuokralaisen ja muiden kimppaan kuuluvien välille tehdään alivuokrasopimukset.  KELAlle asia sopii ja jokainen saa asumistuen  (opiskelijat opintotuen asumislisät ja muut yleisen asumistuen) oman osuutensa mukaan.

Asumiskimpan päävuokralaisen on kuitenkin syytä huomioida oma vastuunsa. Hän siis vastaa kokonaisuudessaan vuokrasta ja asunnon kunnosta. Jos hänen alivuokralaisensa irtisanoo asunnon, se ei muuta hänen vastuutaan koko vuokrasta. Jos kimppa hajoaa, päävuokralainen irtisanoo asunnon vuokranantajalleen. Koska alivuokralaisten irtisanomisaika on lyhyempi kuin päävuokralaisella, tästä voi syntyä vuokralaiselle suurempi kuluerä.

Vuokranantaja ei voi kieltää alivuokrausta eikä puolison muuttamista asuntoon

Vaikka vuokrasopimuksessa olisi kielletty huoneiston alivuokraus, tällainen lause ei ole pätevä, eli alivuokrausta ei voi sopimuksella kieltää.  Tämä tarkoittaa myös sitä, että vuokralaisen avo- tai aviopuolisolla on aina oikeus muuttaa asuntoon.

”Jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen.” (AHVL 17 §)

Joskus vuokranantaja haluaisi korottaa vuokraa, kun asuntoon muuttaa useampia henkilöitä. Siitä huolimatta, että asunto kuluisi ko. perusteella enemmän, se ei ole vuokrankorotusperuste. Vuokraa voi korottaa vain vuokrasopimuksen mukaisesti. Mikäli taloyhtiö perii vesimaksua henkilöluvun mukaan, vuokralaisten tulee maksaa taloyhtiölle vesimaksu henkilöluvun mukaisesti, mikäli vuokrasopimuksessa on huomioitu henkilöluvun mukaiset maksut.

Vuokranantaja voi vastustaa alivuokrausta vain, mikäli hän pystyy osoittamaan perustellusti, että hänelle aiheutuu alivuokrauksesta huomattavaa haittaa tai häiriötä. Tällöin näyttövelvollisuus haitasta on vuokranantajalla.

Huoneiston jälleenvuokraus

Mikäli vuokralainen luovuttaa huoneistosta eteenpäin enemmän kuin puolet, kysymyksessä on jälleenvuokraus,  ja siihen pitää aina olla vuokranantajan lupa. Jälleenvuokraustilanteissa syntyy kaksi sopimussuhdetta, ensivuokrasuhde ja jälleenvuokrasuhde. Ensivuokralainen on sopijapuolena molemmissa vuokrasuhteissa. Sen sijaan ensivuokrasuhteen vuokranantaja ja jälleenvuokralainen eivät ole keskenään sopimussuhteessa. Ensivuokralaisen on ilmoitettava jälleenvuokralaiselleen oma vuokranantajansa ja ensivuokrasopimuksen ehdot, sekä vuokranantajalleen jälleenvuokralaisensa sekä jälleenvuokrasuhteen ehdot.

Vuokranantajan asemaan jälleenvuokrauksella on merkitystä erityisesti irtisanomis- ja purkamistilanteissa. Vuokranantajan tulee tehdä ilmoitus irtisanomisesta taikka purkamisesta sekä varsinaiselle vuokralaiselle että jälleenvuokralaiselle.

Mikäli asunto jälleenvuokrataan ilman lupaa, vuokranantajalle syntyy välitön purkuoikeus. Vuokranantajan on kuitenkin vastustettava jälleenvuokrausta kohtuullisessa ajassa, tai muussa tapauksessa katsotaan, että on syntynyt ns. hiljainen hyväksyntä.

Miten vuokranantaja sitten saa tietoonsa asunnon edelleenvuokrauksen, osatakseen reagoida tilanteeseen ajoissa? Pitäisikö vuokranantajan kysellä asiasta enemmän, jos vuokran maksaa joku muu kuin vuokralainen? Fiksu vuokranantaja kysyy suoraan vuokralaiselta, mikäli epäilee että asunto on jälleenvuokrattu. Asiasta ei ole selviä oikeustapauksia, mutta vuokranantajan oikeusturvan näkökulmasta on jälleenvuokrauksesta tiedon saatuaan syytä reagoida jotenkin ja dokumentoida reagoiminen.

Turun hovioikeuden tulkinnan mukaan (27.05.2002) kyseessä oli jälleenvuokraus eli vuokranantajan lupa vuokraukseen olisi tarvittu, kun A oli vuokrannut asunnon vuokranantajalta, mutta asunnossa asui B ja hänellä oli hallussaan koko huoneisto, vaikka asunnossa oli joitakin A:n tavaroita. Tässä tapauksessa vuokranantajalla oli oikeus purkaa sopimus.

Vuokraoikeuden siirto

Huoneiston väliaikainen vuokraoikeuden siirto

Vuokralaisella on oikeus vuokrata koko vuokraamansa huoneisto enintään kahdeksi vuodeksi opiskelun, työn tms. syyn vuoksi. Vuokraukseen ei siis tarvita vuokranantajan lupaa. Vuokrauksesta on kuitenkin ilmoitettava vuokranantajalle ja vastuu vuokrasta yms. velvoitteista säilyy vuokralaisella.

Usein asunnon vuokraus edelleen on usein ajankohtainen, kun vuokralainen lähtee opiskeluun liittyvään vaihtoon ulkomaille tai työharjoitteluun muualle Suomeen.  Hyvästä asunnosta ei halua luopua, mutta toisaalta ei tunnu järkevältä maksaa vuokraa tyhjästä asunnosta.

Vuokralainen voi etsiä asuntoon uuden vuokralaisen ja riittää, kun hän ilmoittaa vuokralaisesta ja tilanteesta vuokranantajalleen kirjallisesti vähintään kuukautta ennen siirron alkamista. Mikäli vuokranantajalla on perusteltua syytä vastustaa siirtoa, hänen on saatettava vastustuksen peruste tuomioistuimen tutkittavaksi 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan. Mikäli vuokranantajalla ei ole perusteita vastustaa siirtoa, se voidaan toteuttaa.

Varsinaisen vuokralaisen on kuitenkin syytä huomioida, että hän on vastuussa vuokrasta ja asunnon hoidosta. Mikäli vuokratun asunnon ns. väliaikainen vuokralainen ei hoida velvoitteitaan, niistä vastaa varsinainen vuokralainen. Asuntoa ei siis koskaan pidä vuokrata edelleen olematta huolellinen vuokralaisen valinnassa.

Siirto-oikeus puolisolle tai perheenjäsenelle

Vuokrasopimuksen siirto on sallittu jo asunnossa asuvalle puolisolle, lapselle tai omille tai puolison vanhemmille. Siirrosta on ilmoitettava vuokranantajalle kirjallisesti välittömästi. Vuokranantaja voi vastustaa siirtoa 1kk kuluessa ilmoituksen saatuaan, mikäli vastustukseen on perusteltu syy, ja vuokranantajan on nostettava asiasta kanne tuomioistuimeen. Jos vuokranantaja ei vastusta, alkuperäinen vuokralainen vapautuu vastuista, kun ilmoitus on tehty.

Vuokrasopimuksen siirto muulle kuin perheenjäsenelle

Vuokraoikeuden siirtoon on pyydettävä lupa vuokranantajalta ja vuokranantajan on vastattava 1kk kuluessa. Jos vuokranantaja ei vastaa, vuokralaisella on oikeus irtisanoa vuokrasopimuksensa (vaikka kyseessä olisi määräaikainen sopimus). Etenkin määräaikaisissa vuokrasuhteissa vuokranantajan on siis syytä reagoida vuokralaisen vuokrasopimuksen siirtopyyntöön, jotta irtisanomisoikeutta vuokralaiselle ei synny.

Mikäli vuokrasopimus siirtyy uudelle vuokralaiselle, alkuperäinen vuokralainen vapautuu sopimusvelvoitteista.

Airbnb -vuokraus ja asunnon omistajan mahdollisuudet puuttua vuokraukseen

”Elokuussa v. 2008 perustettu ja San Franciscossa toimiva Airbnb on luovutettu yhteisöllinen markkinapaikka, jonka kautta ihmiset voivat ilmoittaa, löytää ja varata majoituspaikkoja ympäri maailman. Airbnb tarjoaa ihmisille helpon tavan ansaita rahaa ylimääräisellä tilallaan.” (http://www.airbnb.fi/about/about-us)

Mikäli huoneiston vuokrannut vuokralainen vuokraa asunnosta Airbnb -vuokrauksen kautta maksimissaan puolet, vuokranantaja ei sitä voi estää. Tällöin puhutaan siis alivuokrauksesta. Mikäli huoneisto vuokrataan kokonaisuudessaan, kyseessä on jälleenvuokraus ja siihen tarvitaan vuokranantajan lupa.

Airbnb -vuokraus voi aiheuttaa taloyhtiössä häiriötä, kun asuntoa käyttävät vaihtuvat useasti. Mikäli taloyhtiö tekee häiriöistä ilmoituksen, vuokranantaja voi varoittaa vuokralaistaan ja tätä kautta purkaa sopimuksen.

Vuokrakas.com blogi:

  1. 5 haastetta, joita ulkomaille muuttaja kohtaa

    Moni suomalainen haaveilee muutosta ulkomaille, ja lähes jokainen ulkomaille muuttaja kokee haasteita ja jonkinasteisen kulttuurishokin jossain vaiheessa uudessa kotimaassaan. Haasteisiin varautuminen ennen muuttoa saattaa helpottaa etenkin ensikertalaisen kulttuurishokkia.

    Lue lisää

  2. Kuinka helpottaa sopeutumista uuteen kaupunkiin?

    Muuttaminen on aina iso juttu, etenkin silloin kun muutto suuntautuu uuteen kaupunkiin kotimaassa tai ulkomailla. Oli muuton syy mikä tahansa, on ensiarvoisen tärkeää että sopeutumisprosessi alkaa jo ensihetkistä alkaen.

    Lue lisää

  3. Tunne oikeutesi ja tiedä velvollisuutesi – hanki oikeaa tietoa

    Vuokrasuhteen osapuolet voivat pääsääntöisesti sopia pelisäännöt vapaasti, mutta osa ehdoista on määrätty laissa niin, että niistä ei saa poiketa eli sopimusvapautta ei ole. AHVL luo vuokraukselle perusrungon, ja lain tulkinnat ovat luoneet hyviä suosituksia, kuten Hyvä Vuokratapa ja Hyvä Välitystapa. Vuokrakkaan avulla haluamme olla jakamassa oikeaa tietoa. Niin Vuokrakas kuin sen takana oleva OVV Asuntopalvelutkin haluavat edistää hyvää ja reilua vuokratapaa, joka varmistaa hyvän ja turvallisen vuokrauksen niin vuokralaiselle kuin vuokranantajallekin.

    Lue lisää

Katso kaikki artikkelit