Kaikki mitä sinun tarvitsee tietää vuokra-asumisesta.

Isännöitsijän ja vuokranantajaosakkaan onnistunut yhteistyö

  1. Kimppa-asunnon vuokrasopimusmallit

    Elokuun alussa 2017 astuu voimaan muutos, jossa opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiriin. Koska yleinen asumistuki on ruokakuntakohtainen, voivat vastaisuudessa puolison tai ruokakunnan muun jäsenen tulot estää asumistuen saamisen. Vuokrasopimuksen muodolla ja sopimusmallilla on vaikutusta siihen, lasketaanko vuokrahuoneiston asukkaat samaan vai eri ruokakuntaan, ja tämä täytyy siis ottaa huomioon vuokrasopimusta laadittaessa.

    Lue lisää

  2. Aika sijoittaa lähiöihin? Pienten uusien asuntojen tuotot eriävät pääkaupunkiseudulla

    Uudet yksiöt Helsingin keskustassa ja sen läheisyydessä eivät enää tarjoa parasta mahdollista tuottoa asuntosijoittajalle, koska niiden hinnat ovat nousseet merkittävästi verrattuna esimerkiksi junaradan varressa sijaitseviin lähiöihin.

    Lue lisää

  3. Neljä lääkettä vuokrakipuilun hoitoon

    Vuokrien nousu, asumistukien kasvu ja pienten asuntojen pula – vuokramarkkinat kohtaavat tällä hetkellä monta haastetta. Markkinoiden kipuiluun on kuitenkin olemassa lääkkeitä.

    Lue lisää

Sorry. No data so far.

Isännöitsijän ja vuokranantajaosakkaan onnistunut yhteistyö

Tehokkaan kilpailutuksen ansiosta isännöitsijöillä on oltava useita taloyhtiöitä hoidettavanaan, jotta ammattimainen isännöinti on taloudellisesti mahdollista. Ajasta ison osan lohkaisee lisääntyneet valvonta- ja paperityöt ja usein isännöitsijöillä on liian vähän aikaa taloyhtiön varsinaisten asioiden hoitoon.

Koska vuokranantajaosakas ei useinkaan asu taloyhtiössä, isännöitsijän on muistettava asioiden tiedotus, niin asunnossa asuvalle vuokralaiselle kuin eri osoitteessa asuvalle osakkaallekin. Isännöitsijän pitää aina huomioida myös sijoittajaosakkaiden etu, kun taloyhtiön korjauskulut merkitään kirjanpitoon.

Vuokralaisen aiheuttamat häiriötilanteen taloyhtiössä

Joskus isännöitsijältä tulee viesti, että vuokralainen on aiheuttanut häiriötä. Joskus valitus on aiheellinen, mutta silloin tällöin myös aiheeton. Isännöitsijän on kuitenkin ryhdyttävä toimenpiteisiin, jos naapurin tekemä ilmoitus kuulostaa todelliselta.

Isännöitsijän tulisi kerätä riittävä näyttö häiriöstä (yksilöity tarkka kirjanpito häiriöistä ja ajoista, mahdolliset henkilötodistajat tms.). Isännöitsijöillä on vähän aikaa ongelmien hoitoon ja usein tuloksena on valmis varoituspohja vuokranantajalle, jossa uhataan heti huoneiston haltuunotolla.

Mikäli vuokranantaja säikähtää ja purkaa vuokrasopimuksen ja valitus osoittautuu aiheettomaksi, vuokranantaja voi joutua korvausvelvolliseksi. Ennen vuokrasuhteen purkua on siis syytä vaatia isännöitsijältä todisteet todellisista häiriöistä.

Jos häiriöt todetaan aiheellisiksi, vuokranantajan on annettava vuokralaiselle varoitus. Varoitus on voimassa kohtuullisen ajan ja mikäli häiriö toistuu, vuokrasuhde voidaan purkaa. Periaatteessa yksikin varoitus riittää, jos asia on vakava.

Taloyhtiö antaa osakkeenomistajalle varoituksen vuokralaisen aiheuttamista häiriöistä. Taloyhtiö ei voi purkaa vuokranantajan ja vuokralaisen välistä vuokrasopimusta, mutta mikäli osakkeenomistaja ei ryhdy toimenpiteisiin, taloyhtiö voi viime kädessä ottaa huoneiston haltuunsa määräajaksi.

Osakkaan tiedonsaantioikeus

Laissa on määritelty, että osakkaalla on oikeus saada tietoa taloyhtiön asioista kerran vuodessa yhtiökokouksessa. Osakkeenomistajalla ei sen sijaan ole jatkuvaa tiedonsaantioikeutta.

Osakkeenomistajalla on oikeus saada jäljennös yhtiökokouksen pöytäkirjasta liitteineen, mutta hallituksen pöytäkirjat eivät ole julkisia. Osakkeenomistajalla on kuitenkin oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen omistamiinsa yhtiön osakkeisiin perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa yhtiöön tai toiseen osakkeenomistajaan. Pyynnöstä tieto on annettava kirjallisesti.

Osakkaiden yhdenvertaisuus

Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiössä ei saa tehdä päätöstä joka tuottaa osakkaalle etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa talossa asuvat ja muut osakkaat erilaiseen asemaan. Sijoittajaosakkaan yhdenvertaisuutta loukkaa, jos hän ei voi tarjota vuokralaiselleen samaa etuutta kuin asukasosakkaat saavat.

Niissä tilanteissa, joissa autopaikkoja ei riitä kaikille ja muodostetaan jonotuslista, sijoittajaosakkaan vuokralainen asettuu itse jonoon. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa.

Yhdenvertaisuusperiaatteesta seuraa, että autopaikkoja on ensin jaettava yksi kullekin osakkeenomistajalle ja vain jos niitä jää yli, luovuttaa osakkaan toisiksi paikoiksi. Autopaikat on tarkoitettu autojen paikoitusta varten, joten jos autopaikkaa tai -tallia käytetään varastona ja paikkaa tarvittaisiin autopaikoituskäyttöön, yhtiö voi irtisanoa autopaikan.

Jos isännöitsijä tai hallitus ei huomioi yhdenvertaisuutta, osakkeenomistaja kannattaa kiinnittää johdon huomio asiaan. Asian voi tarvittaessa ottaa esille yhtiökokouksessa esittämällä kirjallisesti pyynnön asian käsittelystä.

Osakkaan remontti

Osakkaalla on oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutostöitä osakehuoneistossaan, mutta osakkaan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Osakkeenomistajan on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti muutostyöstä isännöitsijälle tai hallitukselle, jos muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka toisen huoneiston käyttämiseen.

Huoneiston maalaamista tai tapetointia ei tarvitse ilmoittaa, mutta jos vaihtaa lattian muovimattopinnan parkettiin, se pitää ilmoittaa, koska askeläänet voivat jatkossa kuulua alakertaan. Keittiön kaapistojen vaihdosta pitää myös ilmoittaa, koska remontin yhteydessä voidaan joutua siirtämään yhtiön vastuulla olevia putkia tai irrottamaan hana.

Remontti-ilmoituksen voi tehdä myös sähköpostitse eikä yhtiö voi periä siitä maksua. Remontti-ilmoituksen käsittely on taloyhtiölle kuuluva ns. hallinnointikulu. Mutta taloyhtiö voi periä kohtuullisen korvauksen, jos ilmoituksessa ole riittäviä tietoja ja asia vaatii uuden käsittelyn tai hallitus on erikseen kutsuttava koolle asian käsittelyyn. Tarpeellisen asiantuntijan käytön aiheuttamat kulut kuuluvat osakkeenomistajan maksettavaksi.

Ilmoituksesta on käytävä ilmi tiedot, joita taloyhtiö tarvitsee arvioidakseen tullaanko työ suorittamaan hyvän rakennustavan mukaisesti ja niin ettei siitä aiheudu haittaa tai vahinkoa taloyhtiölle tai osakkaille. Tarvittavien tietojen määrä on riippuvainen hankkeen laajuudesta. Jos ei tiedä, mitä pitää ilmoittaa, kannattaa kysyä etukäteen taloyhtiön johdolta.

Yhtiön on huolehdittava, että muutostyön valvonta on riittävällä tavalla järjestetty. Käytännössä isännöitsijä arvioi tarpeen, toisella osakkeenomistajalla ei ole oikeutta valvoa rakentamista. Yhtiöllä on tarvittaessa oikeus palkata ulkopuolinen valvoja ja tällöin osakas maksaa tästä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Valvonta ei kuitenkaan poista tekijän vastuuta.

Aina valvonnalle ei ole tarvetta ja jos ilmoituksesta käy ilmi, että työ toteutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti, yhtiö voi päättää, ettei työtä valvota. Näin voi olla esimerkiksi tilanteessa, jossa kirjallisesti ilmoitetaan keittiön hana vaihtamisesta toiseen tyyppihyväksyttyyn hanaan ja että asennuksen tekee asennusliike.

Täydellisessä kylpyhuoneremontissa saatetaan tarvita useita tarkastuskäyntejä (purkutöiden tarkastus, lattiakaivon asennuksen tarkastus, seinien vedeneristeen tarkastus, lattian vedeneristeen tarkastus ja lopputarkastus).

Jotta valvontakustannukset eivät tulisi remontintekijälle yllätyksenä, kustannusarvio toimitetaan ennen töiden aloittamista. Kustannusarvio ei kuitenkaan ole sitova, koska valvontatarve voi laajeta työn aikaisten yllätysten vuoksi. Valvonnan kustannusten on oltava kohtuullisia, mikä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö huolehtii kustannusten kilpailukykyisyydestä.

Marina Fruhjelmin (Isännöintiliitto, lakimies, OTM) 28.10.2011 koulutuksen pohjalta kirjoittanut Pirjo Reinikainen

Hyödyllisiä oppaita

www.isannointiliitto.fi/taloyhtiolle/oppaat/huoneistoremonttiopas/

http://www.putkiremonttiopas.fi/

Vuokrakas.com blogi:

  1. 5 haastetta, joita ulkomaille muuttaja kohtaa

    Moni suomalainen haaveilee muutosta ulkomaille, ja lähes jokainen ulkomaille muuttaja kokee haasteita ja jonkinasteisen kulttuurishokin jossain vaiheessa uudessa kotimaassaan. Haasteisiin varautuminen ennen muuttoa saattaa helpottaa etenkin ensikertalaisen kulttuurishokkia.

    Lue lisää

  2. Kuinka helpottaa sopeutumista uuteen kaupunkiin?

    Muuttaminen on aina iso juttu, etenkin silloin kun muutto suuntautuu uuteen kaupunkiin kotimaassa tai ulkomailla. Oli muuton syy mikä tahansa, on ensiarvoisen tärkeää että sopeutumisprosessi alkaa jo ensihetkistä alkaen.

    Lue lisää

  3. Tunne oikeutesi ja tiedä velvollisuutesi – hanki oikeaa tietoa

    Vuokrasuhteen osapuolet voivat pääsääntöisesti sopia pelisäännöt vapaasti, mutta osa ehdoista on määrätty laissa niin, että niistä ei saa poiketa eli sopimusvapautta ei ole. AHVL luo vuokraukselle perusrungon, ja lain tulkinnat ovat luoneet hyviä suosituksia, kuten Hyvä Vuokratapa ja Hyvä Välitystapa. Vuokrakkaan avulla haluamme olla jakamassa oikeaa tietoa. Niin Vuokrakas kuin sen takana oleva OVV Asuntopalvelutkin haluavat edistää hyvää ja reilua vuokratapaa, joka varmistaa hyvän ja turvallisen vuokrauksen niin vuokralaiselle kuin vuokranantajallekin.

    Lue lisää

Katso kaikki artikkelit